12.1 再审案代理词
尊敬的审判长、审判员：
再审申请人重庆A公司（以下简称“重庆A公司”）、刘某、刘某与被申请人重庆B公司（以下简称“重庆B公司”）房屋租赁合同纠纷一案【（2021）********号】，北京市浩天信和（重庆）律师事务所接受本案当事人重庆A公司、刘某、刘某的委托，并指派张雄律师、邱某实习律师担任本案当事人的代理人，根据今天的庭审内容，结合法律与事实，本代理人发表如下代理意见，望合议庭在合议时能予以考虑。
一、 申请再审并未超过申请期限
从原审法律文书生效证明可以证明，原审判决书于2020年11月27日起生效，根据《民事诉讼法》第205条规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。因此申请人只需要在2021年5月27日前向法院提交再审申请材料就满足法律的要求。2021年5月21日，申请人通过ems邮政特快专递的方式向重庆市第一中级人民法院立案庭邮寄了再审申请书等材料，邮递回单显示2021年5月22日法院已经签收。随后申请人接到法院电话告知再审申请书没有加盖骑缝章，请申请人补充完整之后再交到法院，所以申请人按照法院的要求取出了再审申请书完成了补盖骑缝章的要求，再交到了重庆市第一中级人民法院。因此申请人申请再审符合法律对于期限的要求。
二、原判决适用法律确有错误
1、原判决载明“对重庆B公司要求重庆A公司支付律师费130000元的诉讼请求，虽然《租赁合同》中并未约定违约方承担守约方实现债权所产生的费用，但刘某、刘某作出的《承诺书》载明，担保的范围包括重庆B公司未实现债权而支出的费用，亦即双方对实现债权而支付的费用的承担补充进行了约定，本院予以支持。”
代理人认为，《租赁合同》第36.1条明确约定，对本合同的任何补充、修改需经双方同意，并以书面形式作出。而刘某、刘某出具的《承诺书》仅有刘某、刘某的签字捺印，并无《租赁合同》双方当事人重庆A公司和重庆B公司的签字捺印，且刘某、刘某明确表示出具《承诺书》为其个人行为，不符合《租赁合同》中对变更合同的要求，《民法典》第五百四十三条也规定，当事人协商一致，可以变更合同。
法律规定对合同的变更需要双方当事人的合意，而该《承诺书》没有经过重庆B公司的签字捺印，也没有重庆A公司的签字捺印，不能认为该承诺书经过了双方的同意，因此该《承诺书》并非《租赁合同》双方当事人的意思表示，不能被视为是对《租赁合同》的补充修改。因此，原判决认为“该《承诺书》是双方对实现债权而支付的费用的承担补充进行了约定”确有错误，原判决对事实认定不明，适用法律错误。
2、原判决载明：“刘某、刘某对重庆A公司与重庆B公司于2016年3月15日签订的《租赁合同》项下的全部义务向重庆B公司提供个人连带责任保证担保，其担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及重庆B公司为实现债权而支出的费用，故对重庆B公司的该项诉讼请求，本院予以支持。”
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三条：当事人对担保责任的承担约定专门的违约责任，或者约定的担保责任范围超出债务人应当承担的责任范围，担保人主张仅在债务人应当承担的责任范围内承担责任的，人民法院应予支持。
根据司法解释以及担保的从属性，担保人承担担保责任的范围，应当以主债务的范围为限，而作为主合同的《租赁合同》中双方当事人并未约定违约方承担守约方实现债权所产生的费用。因此，原判决支持由重庆A公司、刘某、刘某承担重庆B公司为实现本案债权而支付律师费130000元，属于适用法律确有错误。
三、原判决事实认定不清，金源公司存在明显过错。
重庆B公司在招商引资、签订合同过程中，均向重庆A公司承诺，将依托江北区政府《北滨路沿江商贸带商业发展规划》，对自身进行装修改造产业升级，并在合同8.8条约定将采取促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施。但在重庆A公司入驻之后，重庆B公司并未按照合同约定采取任何促进商业氛围的措施，也未进行任何装修改造，金源购物中心大量商铺处于空置状态，导致租赁物业的客流量一直无法满足申请人正常经营需求。重庆B公司从始至终未能按照承诺履行相关义务，重庆A公司与重庆B公司进行交涉沟通，但被申请人均拒绝履行，无奈之下被申请人才通过暂缓缴纳租金进行抗辩。租赁合同中4.6条约定，甲方为支持乙方经营，在乙方租赁期限内，免费提供南广场、北广场外立面不低于200平方米的广告位各一块给与乙方使用。但在实际履约过程中，
重庆A公司花费高昂的费用完成了两块广告牌的设计制作后，但重庆B公司却一直拒绝为重庆B公司提供广告位，导致重庆A公司在金源购物中心内承租1万多平方米的营业场所，对外却没有一个广告招牌，无法进行正常的宣传。重庆B公司的上述违约行为给重庆A公司造成了巨大的损失，处于弱势一方的重庆A公司只有选择以暂缓缴纳租金来进行抗辩。租赁合同3.2条，租赁物业已由重庆市公安消防部门整体消防验收合格，并取得消防验收合格文件。合同3.3条，甲方应协助乙方进行装修和开业（使用）消防验收工作，提供相应的手续材料。合同9.2条，乙方应将租赁场地装修方案交与甲方，并将涉及租赁场的改装、布置、内部装饰等各种图纸、设计、施工方案报请甲方审核。甲方审核后，乙方须办理消防审批手续。由此可知，对于
重庆A公司的装修方案，重庆B公司有前置审核权，经其审核后重庆A公司才能办理消防审批。经重庆B公司审核后的方案，应能满足消防验收条件。由于消防公司也是由作为审核人的重庆B公司所推荐，重庆A公司有理由相信，经过重庆B公司审核的方案加上重庆B公司推荐的消防公司，应该能够达到消防审批的要求。在实际履约过程中，重庆A公司报送装修方案后，重庆B公司未告知该方案存在不符合消防要求的地方，审核通过后便同意申请人装修施工。在施工过程中，重庆B公司也未告知哪些位置属于消防疏散通道等，导致申请人装修完成后未能通过消防竣工验收，被迫支付装修整改费用对原装修进行整改，以符合消防验收的要求。代理人认为，在装修过程中，重庆B公司未能按照合同约定协助重庆A公司开展相关工作，未能尽到对装修方案的审核义务、告知义务，因为租赁场地原本已符合消防验收条件，重庆B公司对其中哪些部分属于消防有特殊要求是最清楚的，如果在审核方案的时候就尽到注意和告知义务，重庆A公司便可对方案进行修改调整以满足消防的要求，但由于重庆B公司未提前如实告知，导致重庆A公司投入大量经费进行装修的场地因为消防验收不过而无法正常经营，后来还不得不对已完成的部分装修进行整改拆除，由此产生了巨大的损失。由于重庆B公司未适当履行合同义务给重庆A公司造成巨大损失，重庆A公司不得已才采取暂缓支付租金的形式进行抗辩，消防审批无法通过导致重庆A公司必须进行整改，重庆B公司同样存在一定的过错。租赁合同5.4条，乙方必须于2016年10月15日营业。5.5条，未经甲方书面同意，因乙方的原因导致乙方迟于约定的营业日开业的，每延迟一日须向甲方支付人民币20000元（贰万元）的违约金。由于
重庆B公司在审核装修方案时未能尽到注意和告知义务，存在过错，导致重庆A公司虽然完成全部装修，但申报消防验收未能通过，不得不进行整改。特别是导致重庆A公司无法按照原计划于2016年10月15日正常开业，直至2017年5月1日才得以开业，重庆B公司的违约行为给重庆A公司造成了巨大的损失，仅每月支付员工工资就需要50余万元。代理人认为，合同中只约定了乙方的原因导致迟于约定营业日开业的违约金，未违约因为甲方的原因导致迟于约定营业日开业的违约责任，合同条款显失公平，对重庆B公司的违约行为应该参照对重庆A公司的责任约定，按照每延迟一日向申请人支付人民币20000元（贰万元）的违约金承担违约责任。租赁合同4.6条，甲方为支持乙方经营，在乙方租赁期限内，出租南广场建筑面积约4000平方米场地给乙方用于经营火锅及海鲜烧烤。2016年5月
重庆A公司在南广场开工建设以钢结构加膜结构为主体的“第八届重庆火锅美食节主会场”，但当钢结构架子拼接成型开始吊装时，广场上众多的树对继续施工产生影响，重庆A公司便积极联系重庆B公司协调移树，但重庆B公司却以“这些树是老板的发财树不能动”为由阻挠重庆A公司正常施工，导致整个工程停工。原本预计6月份交付的大棚无法按期搭建完毕。最后协调好重新开始施工都已经是8月中旬了，工期延误了一个多月。为此重庆A公司的施工成本被迫增加。代理人认为，广场场地既已租赁给重庆A公司，重庆A公司有权对其进行正常的建设施工，且该项目方案是经过重庆B公司审批同意的，重庆B公司不仅不按照合同约定积极配合工作，反而以莫须有的理由阻碍正常施工，导致工程延期、重庆A公司遭受巨大的损失。在此情况下，重庆A公司才不得已采取暂缓支付租金的方式以对抗重庆B公司的违约行为。租赁合同“第8条甲方的权利义务”中约定，由甲方负责维修租赁场地的供暖和空调系统，甲方应对租赁物及其提供的设施进行定期维修保养，应确保租赁物具备持续的不间断的、能满足乙方正常运转要求的水、电、天然气、空调、电梯各项租赁物条件的供应，以保证租赁物及设施的安全和正常使用。如租赁物或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知二十四小时内进行维修；甲方不予维修的，乙方可自行维修，维修费用由甲方承担。由于甲方负责提供的设施、公共管线在设置上的损坏、或由于甲方或甲方雇员、代理人行为失职或疏忽，而使乙方人员或乙方人员的财产受到直接或间接的损失时，甲方应根据相关法律承担对应的责任。
重庆B公司在重庆A公司多次、强烈通知其出现“包房洗手间不能正常使用、部分区域被停电、多处区域漏水、空调不制冷”等问题后，未能及时进行维修，导致重庆A公司的经营无法正常进行。特别是在重庆A公司正常缴纳水电费的情况下，重庆B公司对部分区域进行拉闸限电，导致停电的区域无法经营，冰箱里储藏的食品发生损坏。由于重庆B公司未履行合同义务且存在过错，使得重庆A公司的财产遭受了严重的损失。重庆B公司未按涉案合同之约定如实履行义务，存在过错，构成违约，重庆A公司暂缓缴纳租金系对重庆B公司违约行为行使抗辩权。
四、原判决对合同中约定的三种不同的违约金计算方式均予以支持，违约金数额过高。
原判决中载明：
“按照《租赁合同》约定，
重庆A公司逾期支付租金、物业管理费、空调费等费用，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之五向重庆B公司支付违约金，重庆A公司未按期向重庆B公司支付租金、物业管理费等费用，应当向重庆B公司支付逾期付款的违约金，故对重庆B公司要求重庆A公司支付逾期付款的违约金（以应付款项为基数，从应付日起按日万分之五的标准计算至该款项实际付清为止）的诉讼请求，本院予以支持。按照《租赁合同》约定，
重庆B公司依据本合同约定解除合同的，重庆A公司应支付重庆B公司不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金，现因重庆A公司拖欠租金、物业管理费、空调费的原因致使合同解除，其应承担支付重庆B公司6个月的租金1264698元（210783元/月×6个月），故对重庆B公司要求重庆A公司支付违约金1264698元的诉讼请求，本院予以支持。按照《租赁合同》约定，除装修期外，
重庆A公司还享有18个月的租金优惠期，自2016年10月15日起至2018年4月14日止，重庆B公司依据本合同约定解除合同的，美投已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付重庆B公司，并补交重庆B公司此前予以减免的全部费用，现因重庆A公司拖欠租金、物业管理费、空调费的原因致使合同解除，其应当向重庆B公司支付优惠期间减免的租金2529396元，故对于重庆B公司要求重庆A公司支付拖欠的优惠期间减免的租金2529396元的诉讼请求，本院予以支持。”
根据民法典五百八十五条之规定：
“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
由此可知，《民法典》对违约金的规定强调了违约金的补偿性，同时有限地承认违约金的惩罚性，一般的合同违约责任适用补偿性损害赔偿，不得适用惩罚性赔偿。
原判决在重庆B公司未提供证据证明其实际损失金额的情况下，对合同中三种不同性质的违约金计算方法均予以支持，导致判决中出现重庆A公司支付的违约金金额是所欠租金金额近三倍的特殊情形，该违约金严重高于实际造成的损失，不仅完全违背了《民法典》规定的违约补偿性损害赔偿的原则，也过分加重了重庆A公司的违约责任，按照法律的规定，应当属于违约金过高，请求人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，选择适用，且对于约定过高的违约金条款应当进行调整。
综上所述，涉案合同系双务合同，重庆B公司若想依据涉案合同之约定享有收取租金的权利，也理应按照涉案合同之约定，遵守契约精神，如实践行对重庆A公司所作出的承诺，履行合同义务。如当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
原判决事实认定不清，适用法律确有错误，请求贵院撤销重庆市江北区人民法院于2020年8月26日做出的（2018）********号《民事判决书》，并重新审理，以维护申请人重庆A公司、刘某、刘某的合法权利。
此致
重庆市第一中级人民法院
北京市浩天信和（重庆）律师事务所
律师
二〇二一年九月二十八日
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