4.1 评估异议申请书

执行案号：（2015）********号

浙江省平阳县人民法院：

我行因与被执行人平阳A公司（简称“平阳A公司”）实现担保物权纠纷一案，请求贵院对平阳A公司抵押给我行的位于平阳县xxxx的土地使用权及房屋进行评估、拍卖和变卖。

2015年9月16日，贵院委托温州B公司（简称“温州B公司”）对平阳A公司上述土地使用权及房屋进行评估，温州B公司现已出具温佳房估【2015】第F094-1013号《房地产价格评估报告》，得出的估价结果为：平阳县xxxx地产于估值时点（2015年9月16日）的公开市场价值为人民币18704700元（其中：建筑物价值为11162700元，土地价值为7542000元）。

我行认为，上述评估报告虚增了评估对象的建筑物面积且未选取适当的市场比较交易案例，致使其采取市场比较法得出的估价结果远远高于受估房地产的真实价值，如按此虚高价格启动拍卖可能导致流拍，既增加贵院执行难度，也影响我行债权清收效率。

故我行现特向贵院提出评估异议，请求贵院能指令温州B公司按照实际市场价值依法调低评估结果。我行提出的异议理由如下：

一、评估报告错误增列了受估房地产的建筑面积，从而虚增了建筑物价值。

评估报告第7页记载，根据平阳县规划建设局文件，本次估价对象核定建筑面积为9784.85平方米，评估对象现状建筑面积为9795.40平方米，本次评估以现状面积进行评估，价值是否成立由委托方确认。

而事实是，按照我国法律，未取得规划部门核准兴建的建筑属于违章建筑，故本案受估房地产现状面积超过规划部门核定面积的10.55平方米建筑属于违章建筑，评估报告将违章建筑列入合法面积进行评估已经虚增了受估房地产的建筑面积和建筑价值，应予核减。

二、评估报告采用市场比较法进行评估却未列示用于比较的市场交易案例，且其得出的评估结果明显高于同地段近期的市场交易价格，估价结果显著虚高。

1、按照评估报告，本案受估工业房地产于估值时点（2015年9月16日）的公开市场价值为人民币18704700元（其中：建筑物价值为11162700元，土地价值为7542000元）。按此推算，受估建筑单价为1139.70元/㎡，受估土地的单价为1200元/㎡，详见下表。

房地产位置	建筑面积	土地面积	建筑评估单价	土地评估单价	备注
平阳县	9794.4㎡	6285㎡	11162700/9794.4=1139.70元/㎡	7542000/6285=1200元/㎡	本案房地产

2、近期可供进行市场比较的同地段法院拍卖案例显示，工业房地产建筑成交单价仅为793.78-881.88元/㎡，土地成交单价则在1000元-1213元/㎡之间。

近期法院拍卖成交的案例及成交价格详见下表：

房地产位置	建筑面积	土地面积	建筑成交单价	土地成交单价	备注
平阳万x号地块	15895.84㎡	13078.4㎡	（建筑物评估价16010000÷评估总价31350000×成交价27450000）÷15895.84≈881.88元/㎡	（土地评估价15290000÷评估总价31350000×成交价27450000）÷13078.4≈1023.66元/㎡	2015年6月24日以2745万成交
平阳县万全轻工基地万盛路	4896.25㎡	4651㎡	（建筑物评估价4800000÷评估总价11868700×成交价9610000）÷4896.25≈793.78元/㎡	（土地评估价6970000÷评估总价11868700×成交价9610000）÷4651≈1213元/㎡	2015年7月28日以961万成交

3、与上述市场成交案例相比，本案受估房地产的土地评估价格相对合理，略有偏高；但建筑评估价格却虚高约258/㎡-346元/㎡，即建筑评估总价虚高约253万元-339万元。更何况，上述两处成交案例位于工业区核心地段，交通便捷，配套设施齐全，且所有建筑物均已办妥《房屋所有权证》，未拖欠任何办证税费；而本案受估房地产位置极为偏僻，建筑物至今仍未能办理《房屋所有权证》，可能拖欠巨额办证税费，且建筑物区域内一直未通水通电，无法正常使用。

所以，本案受估房地产的成交单价一定会比上述两宗成交案例更低，从我行目前寻找潜在买家的情况来看，市场反响确实极差，整宗房地产（含土地及建筑）的意向购买价格仅在500万元至700万元之间，评估报告估价结果与市场接受价值的差距在一倍以上，如按照此评估价格进行拍卖，将严重压抑意向买家的购买意愿，可能导致该房地产三拍流拍，对我行清收本案债权造成妨害。

综上，为推进本案的顺利执行，维护我行的合法权益，避免国家金融资产损失，我行现特对温州B公司（2015）********号《房地产价格评估报告》作出的评估结果提出异议，恳请贵院要求温州B公司对上述房地产的价值（尤其是建筑物的评估价格）予以重新计算并在调低评估价格后出具书面补充报告。

特此申请，望贵院予以支持！

申请人：中国C公司

温州鹿城支行

二〇一五年十一月五日