10.1 代理意见
尊敬的仲裁员：
北京市浩天信和（重庆）律师事务所接受申请人上海A公司的委托，指派律师张雄、黄倩担任其与被申请人重庆B公司合同纠纷一案的仲裁阶段的代理人。现代理人提出以下代理意见，供仲裁庭参考。
一、申请人与被申请人签订的《重庆xx办公楼租赁托管合作协议》（以下简称“合作协议”）和《关于“重庆xx办公楼租赁托管合作协议”装修补贴及租金补贴条款补充协议》（以下简称“补充协议”），是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定如实履行合同义务。
1、申请人与被申请人2017年12月22日签订的《合作协议》约定了托管包租、装修补贴、提供企业服务平台的办公场地三项事宜，分别对应了三种不同的法律关系，属于典型的混合合同。
首先，混合合同是指一个合同中包含了两个以上的有名合同或无名合同的相互混合或各自混合，该合同中存在着两个以上不同且各自独立的法律关系；其从形式上看是一个合同，但实质上完全可以区分为两个以上不同且独立的合同。
其次，申请人与被申请人在《合作协议》中约定了托管包租、装修补贴、提供企业服务平台的办公场地等事宜，即《合作协议》中包含了三种法律关系：分别是托管包租合同关系；装修补贴合同关系；提供企业服务平台办公场地合同关系（实质为租赁合同关系）。
再次，申请人与被申请人就前述三项事宜达成合意时，欲实现的合同目的不同，故双方在《合作协议》内将三项事宜的权利、义务、违约责任等进行了各自、明确的约定。总体上讲，申请人与被申请人签订《合作协议》所追求的合同目的均是盈利。就托管包租事宜而言，申请人将与在被申请人处购置房屋的业主签订相关的托管包租协议，申请人向前述相关业主支付保底租金，被申请人向申请人支付租金补贴；申请人欲在出租托管包租的房屋时，追求较高的租金；用申请人所收取的租金+被申请人所支付的租金补贴-向相关业主支付的保底租金=申请人在托管包租事宜上所追求的利润。具体托管包租房屋的租金、租金补贴、保底租金所涉金额如下表所示：
所收取的租金
65元/月.平方米
65元/月.平方米
70元/月.平方米
租金补贴
17元/月.平方米
18.6元/月.平方米
21元/月.平方米
所支付的保底租金
57元/月.平方米
62元/月.平方米
70元/月.平方米
而所有托管包租的房屋，被申请人在出售给相关业主时均未进行装修，若要促使托管包租事宜的顺利进行，就必须先将相关房屋进行装修。故而被申请人与申请人就在《合作协议》中约定了，申请人负责对相关房屋进行装修，装修的标准是1300元/平方米，而被申请人需向申请人支付500元/平方米的装修补贴。相当于申请人即使扣除了被申请人支付的500元/平方米的装修补贴，还需要承担800元/平方米的成本。申请人就装修补贴事宜与被申请人缔结契约也是为了促进托管包租事宜的顺利推进，从而尽可能赚取更多的利润。
而申请人与被申请人在《合作协议》中约定的企业服务平台办公场地的提供是订立《合作协议》的关键，也是促使托管包租事宜、装修补贴事宜达成合意的关键。
46F企业服务平台的设立，目的是通过提供相应的增值服务增加客户黏性，从而提升整个项目的竞争力；促使每平方米租金单价的增长，市场需求变大，以便于申请人承接更多托管包租房屋；进而获取更多的利润。
同时46F企业服务平台的设立还包含了众多隐形价值的获取，例如衍生相关配套服务，便于申请人获取更多客户资源，筛选企业服务平台的下游资源，便于申请人进行自我的推广、宣传，提升自我的市场影响力等。
值得注意的是，申请人与被申请人就企业服务平台办公场地的提供达成的协议是双务合同关系，申请人需要向被申请人支付租金，且约定了租金的递增。故申请人在订立《合作协议》之初，提供了《重庆合作建议（第三稿）》《英利PPT模板》《宣传册》等相应资料，明确了企业服务平台办公场地的提供对其实施该项目的重要性，企业服务平台的搭建将直接影响托管包租房屋租金涨幅10%—20%左右，故申请人也愿意花费较大成本（包括支付租金、承担装修费用、运营成本等）进行搭建。
因46F企业服务平台的搭建将直接影响申请人在托管包租事宜上是否能够获取更多的利润。为了能赚取更多的利润，申请人在租金补贴，以及保底租金支付两方面分别进行了让利，同时还承担了绝大部分的装修费用，这相当于申请人承担了更多的成本，其目的是为了企业服务平台办公场地的搭建，因为企业服务平台的搭建将直接关系到申请人能有吸引更多的客源，也能提高租金从而获取更多的价差。
所以企业服务平台办公场地的提供决定了企业服务平台的搭建，而企业服务平台的搭建将直接影响申请人在托管包租事宜上能否获取利润，或者获取更多的利润。而申请人签署《合作协议》的目的就是追求利润。简而言之，企业服务平台办公场地的提供是订立《合作协议》的前提，也是托管包租事宜双方达成合意的前提，而托管包租事宜是装修补贴事宜成立的前提。《合作协议》申请人欲实现的合同目的是承接更多的房屋进行出租，提高出租房屋的价格，赚取价差，尽可能获取更多的利润。
最后，《合作协议》中约定的内容是申请人与被申请人真实意思表示，既未违反公序良俗也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《合作协议》合法有效，对双方均具有法律上的约束力，申请人与被申请人应当如实履行《合作协议》之约定。同时在订立《合作协议》时，申请人与被申请人均已明确了托管包租、装修补贴、提供企业服务平台办公场地三项事宜的合同目的，对三项事宜的权利、义务、违约责任进行了明确区分及约定，故该《合作协议》虽形式上是一个合同，但实质上完全可以区分为三个性质不同的合同，三项事宜应当分别适用《合作协议》的相关约定以及分别适用《民法典》的相关规定。
2、被申请人与申请人签订的《补充协议》明确了，申请人已完成了获得装修补贴的所有应尽义务，并对托管包租及装修补贴事宜进行了约定，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定如实履行合同义务。
二、托管包租事宜原本不在本次的诉请范围内，但在申请人向其主张权利后被申请人便开始拖欠xx号房屋2021年12月至今的租金补贴，又因被申请人主张收回18-8、18-9、36-3三套房屋并向申请人主张前述三套房屋的占用费，要求解除与申请人达成的托管包租事实合同关系，故被申请人应当按照《合作协议》之约定，向申请人支付关于1712号房屋2021年12月至2023年12月期间的租金补贴，并承担因托管包租事实合同关系解除给申请人造成的一切损失。
首先，申请人不论在向被申请人寄送的《通知函》中还是委托律师向被申请人发送的《律师函》中均未就该事宜向被申请人主张过权利。虽然《合作协议》与相关《补充协议》因被申请人违约被迫解除了，但申请人与被申请人就托管包租事宜均仍在按照《合作协议》中关于“托管包租合作事宜的约定”履行各自的义务。具体表现在《合作协议》及相关《补充协议》于2020年9月1日被迫解除后，申请人在被申请人愿意继续履行托管包租合作事宜的授意下，按照《合作协议》关于托管包租合作事宜的相关约定，于2020年9月15日与第三方小业主签订关于1712号房屋的《托管包租合同》，且被申请人在提交的《仲裁答辩状》中也明确了1712号房屋是在2020年9月15日出售的，同时被申请人在收到申请人主张权利的函件后，并未回复亦未提出任何异议，而是按照《合作协议》之约定将1712房屋交付给申请人托管，并向申请人支付租金补贴，直至2021.12月再次拖欠。这也进一步证明了申请人与被申请人在《合作协议》与《补充协议》解除后，双方均用自己的实际行动认可托管包租法律关系，同时按照《合作协议》中关于托管包租合作事宜约定的内容继续履行各自的义务。故双方已通过自己的实际行为达成合意，已构成了一个关于托管包租合作事宜的事实合同法律关系。现被申请人要求解除托管包租合作关系，理应按照《合作协议》之约定向申请人承担相应的违约责任。
其次，根据《合作协议》第三条第（一）款第1项之约定，针对被申请人名下待售未出租单元的房屋，待被申请人将相关房屋出售给购房小业主后，由申请人再与购房小业主签订《托管包租合同》，申请人向购房小业主缴纳保底租金，且托管包租期限不少于5年，被申请人向申请人支付包租服务费，而该包租服务费远远低于申请人向小业主支付的保底租金。故申请人与被申请人在《合作协议》第三条第（二）款中明确约定，若待售未出租单元在被申请人未与购房业主签署合同前成功出租给第三方并签订相关租赁合同的，则自租金起算日起至购房业主与申请人签订托管包租合同之日止产生的租金归申请人所有。简言之，针对托管包租合作事宜，申请人与被申请人形成了一个对赌约定，若售房的速度快于出租的速度，则按照托管包租模式进行；若售房的速度慢于出租的速度，则申请人就享有相关房屋出租的收益。故18-8、18-9、36-3三套房屋的租金是申请人基于《合作协议》享有的合法利益。申请人之所以要付出超高成本达成托管包租合作事宜，也是为了通过对赌协议以及企服平台搭建以及装修补贴从而降低运营成本获取更多的利益。
再次，托管包租合作事宜，实质上涉及了三方当事人，包括申请人、被申请人、购房小业主。被申请人将原本自己的责任转嫁给了申请人向购房小业主履行。申请人是基于被申请人会向其支付租金补贴、装修补贴、提供企服平台、通过对赌形式让申请人获取对赌背后的商业利益等平摊申请人的运营成本，获取相关的商业利益。现被申请人要求解除新达成的托管包租事实合同关系，并向申请人主张18-8、18-9、36-3号房屋的占用费，一方面严重违背合同订立时的真实目的；另一方面也严重显失公平，对申请人严重不公平。因申请人实际是代被申请人向小业主履行托管包租义务。托管包租合同法律关系一旦解除，则只剩下申请人向小业主履行支付保底租金的义务，而被申请人支付给申请人的托管包租服务费（租金补贴）远远低于申请人向小业主支付的保底租金，再加上《合作协议》第三条第（二）款约定，申请人还需要承担《合作协议》约定的待售未出租单元所产生的水、电、通信、中央空调费及物业管理费等，上述一系列费用本就让申请人入不敷出，而被申请人要求收回18-8、18-9、36-3号房屋并主张相关占用费用，无疑是违法剥夺申请人合法享有的对赌收益，让申请人的损失进一步扩大。即使《合作协议》中所涉的所有法律关系均予以解除了，也是被申请人的违约行为所导致的，在整个《合作协议》的履约过程中，申请人已经尽了所有的善意，不论是在与被申请人的沟通协商方面，还是在对其他小业主的履约方面（截至目前，申请人均还在积极向众多其他小业主履约），总是在积极防止损失的进一步扩大，反观被申请人在整个履约过程中体现了充分的恶意，一方面恶意违约；另一方面被申请人在收到申请人主张权利的通知后，均未对申请人提出过任何异议，亦未向申请人主张收回18-8、18-9、36-3号房屋的使用权，一直默认申请人基于合作协议对三套房屋的合法占用。与此同时，被申请人仍继续按照《合作协议》中关于“托管包租合作事宜”的相关约定，将1712号房屋交给申请人在进行托管，并向申请人支付租金补贴，直至2021.12月再次拖欠。申请人也基于对被申请人愿意继续履行托管包租合作事宜的合理信赖，将18-8、18-9、36-3号三套房屋进行出租，现被申请人不顾双方用实际行动达成的新的托管包租合作事实合同关系，要求收回18-8、18-9、36-3号三套房屋，并主张三套房屋的占用费用，无疑会造成申请人损失的进一步扩大。
最后，在申请人向被申请人主张权利的过程中，被申请人拖欠了1712号房屋2021年12月至今的租金补贴，已构成违约；被申请人应当按照《合作协议》之约定向申请人支付关于1712号房屋2021年12月至2023年12月期间的租金补贴，并承担因托管包租事实合同关系解除给申请人造成的一切损失。
综上，申请人结合双方实际履约的情况，本着防止双方损失进一步扩大的态度，坚持与被申请人之间达成的事实托管包租合同关系并未解除，且愿意按照《合作协议》之约定代被申请人向其他众多小业主积极履约。若被申请人坚持主张与申请人之间达成的新的事实托管包租合同关系予以解除，申请人认为被申请人要求申请人支付18-8、18-9、36-3号三套房屋的占用费无事实基础和法律依据，不应得到支持；相反被申请人还应向申请人赔偿因违约解除托管包租事实合同关系所导致的一切损失。
三、被申请人未如实履行合同义务已构成严重违约，按《合作协议》之约定应当向申请人承担违约责任。
1、《合作协议》第8—9页第五条约定了违约责任，其中违约责任分为4款，分别就托管包租事宜、未如实履行款项支付义务以及行为给付的违约责任进行了约定。因前文中已论述《合作协议》属于混合合同，申请人与被申请人分别就上述三项事宜在达成合意时，明确了各自的合同目的，也明确了在出现违约行为之后各自的违约责任。根据申请人与被申请人订立《合作协议》时的合同目的及意思表示，就提供企业服务平台办公场地而言，被申请人的义务属于给付行为义务，故适用《合作协议》第五条第1款之约定；就托管包租及装修补贴事宜，因涉及的是相关款项的支付，故应适用《合作协议》第五条第2款之约定；同时托管包租事宜还适用《合作协议》第五条第3款之约定。由此可见，各项事宜均有对应的违约责任，应一一对照适用。
2、就装修补贴事宜，被申请人应当立即向申请人支付尚欠的装修补贴款人民币750,834元，并承担相应的违约责任。
首先，被申请人在《补充协议》中确认了申请人已完成了获得装修补贴的所有应尽义务；然而被申请人却未按《合作协议》及《补充协议》之约定如实向申请人支付装修补贴款，截至目前被申请人尚欠申请人装修补贴款人民币750,834元。其中包括补充协议中暂定的最后一笔装修补贴款人民币362,939元，以及对增加的四套房屋进行装修所产生的装修补贴款人民币387,895元。申请人已将“重庆xxx楼装修整改费明细表”发送给被申请人在协议中确定的联系人“张某”予以确认，该明细表中包括了增加的四套房屋，“张某”接收该明细表后未对该表格的内容提出异议，且申请人已向被申请人提供了所有装修房屋的装修资料。
其次，根据《补充协议》的约定“如甲方对本协议载明的应付装修补贴款总额3,222,060元有异议的，则应在最后一笔装修补贴款支付时，以多退少补的方式予以调整”。由于协议履行的过程中新增加了四套房屋进行装修，实际上导致了应付的装修补贴款总额高于补充协议暂定的总额，故申请人委托律师向被申请人发送了《律师函》，该《律师函》中既明确了被申请人应当支付给申请人的装修补贴款人民币750,834元，又给予了被申请人提异议的合理期限，同时还给予了被申请人支付尚欠装修补贴款的合理期限。但被申请人收悉前述《律师函》后并未在合理期限内提出异议，也未在载明的合理期限内支付尚欠的装修补贴款。被申请人一方面以自己的行为认可了申请人主张的装修补贴款人民币750,834元，另一方面又拒绝如实履约，该行为严重损害了申请人的合法权益。
再次，根据《合作协议》第五条第2款之约定，每逾期一日，被申请人应当按照应付未付款项的万分之一向申请人支付逾期付款违约金。
3、就提供企服平台办公地的事宜，因被申请人已无法按《合作协议》之约定提供“重庆xx号46层内建筑面积不少于1000平方米且符合办公条件之场地”，合同目的已不能实现，申请人无奈之下解除了双方就提供企业服务平台的相关约定。但被申请人应当按照《合作协议》之约定向申请人承担违约责任。
首先，从《合作协议》的约定来看，提供企服平台办公地并不是被申请人单方的合同义务，该项合同目的也并不是由申请人单方获利，协议约定了在被申请人提供企服平台办公地之后，申请人需要以按年递增的方式向被申请人支付租金，因此，提供企服平台办公地的合同事项实际上就是一个租赁事项，协议对租赁事项中双方各自的权利义务和违约责任进行了明确的约定。
其次，在履约之初，申请人接收了被申请人提供的“重庆xx号46层内建筑面积不少于1000平方米且符合办公条件之场地”并对该场地投入了装修，但在装修过程中被申请人就将该场地出售给了第三方，第三方进场后就一直占有使用。申请人多次催告被申请人按《合作协议》之约定向其提供企业服务平台的办公地，截至申请人向被申请人发送《通知函》及《律师函》时，被申请人均未向申请人提供前述场地。被申请人已经以自己的行为表明不履行该项合同义务且客观上也已无法履行，被申请人的违约行为导致该项合同目的不能实现，从而迫使申请人依法解除该项事宜的合同约定。被申请人的前述行为已构成严重违约，被申请人应当按《合作协议》之约定向申请人承担违约责任。
最后，被申请人应当按照《合作协议》第五条第1款之约定向申请人支付违约金人民币贰佰万元整。贰佰万元的违约金既是申请人与被申请人对如实履约所做出的承诺，也是被申请人与申请人在订立合同时，提前预见的可能会造成的损失、预期将获得的利益等的集合。在企业服务平台的办公场地的提供上，申请人与被申请人在订立《合作协议》时均知晓，获利既包含了有形资产也包含了无形资产，同时结合整个合同内容及订立合同时的初衷及目的，要求被申请人就未如实提供企业服务平台办公场地向申请人支付贰佰万元的违约金公平、合理。
综上，《合作协议》约定的三项事宜的履约行为同等重要；三项事宜既紧密联系，又可区别开来独立存在。《合作协议》作为混合合同存在，在形式上看属于一个合同，但实质上包含了三种独立存在的法律关系。在《合作协议》及相关《补充协议》被迫因被申请人的违约行为解除后，被申请人与申请人均在按照《合作协议》中关于托管包租合作事宜约定的内容继续履行各自的义务。故双方已通过自己的实际行为达成合意，构成了一个关于托管包租合作事宜的事实合同法律关系。现被申请方要求解除托管包租合作关系，理应按照《合作协议》之约定向申请方承担相应的违约责任。同时，就企业服务平台办公场地相关法律关系及装修补贴合同关系的解除并不影响托管包租事实合同关系的继续履行。所以在托管包租、企业服务平台办公场地的提供、装修补贴三项同等重要的事宜上，应当分别适用《合作协议》的相关约定以及分别适用《民法典》的相关规定。被申请人严重拖欠装修补贴款以及未按《合作协议》之约定如实提供企业服务平台的办公场地已构成严重违约，经申请人再三催告后，被申请人仍未履行，严重损害了申请人的合法权益，故按照《合作协议》之约定应当承担相应的违约责任。不论是申请人的损失还是被申请人因本案所花费的成本均是由被申请人的违约行为造成的，被申请人应当承担所有的损失。
综上所述，被申请人未按照《合作协议》及《补充协议》之约定如实履行合同义务，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。恳请贵委在查明案件事实的基础上，正确适用法律，作出公正的裁判。
北京市浩天信和（重庆）律师事务所
Last updated