10.2 关于要求被申请人支付违约金200万元的情况说明

一、针对被申请人重庆B公司应立即向申请人上海A公司支付200万元事实基础。

1、被申请人重庆B公司拖欠装修补贴款未支付

被申请人重庆B公司拖欠申请人上海A公司装修补贴款人民币750,834元未支付，已违反双方签订的《合作协议》之约定，构成严重违约。（《合作协议》第3页第三条第2款）

2、被申请人未如实提供搭建企服平台的场地

被申请人重庆B公司未按《合作协议》之约定，向申请人上海A公司提供涉诉项目46F建筑面积不少于1000平方米且符合办公条件之场地，供申请人上海A公司设立楼宇企业服务平台，已构成严重违约。（《合作协议》第7页第四条2款）

1. 根据《合作协议》第8页第五条第1款之约定，违约方应当向守约方支付违约金人民币200万元整。

二、针对被申请人重庆B公司应立即向申请人上海A公司支付200万元法律依据。

根据《民法典》第五百七十七条、五百八十三条之规定，被申请人重庆B公司应当向申请人上海A公司承担违约责任，赔偿违约损失。

违约的赔偿损失包括法定的赔偿损失和约定的赔偿损失。而《民法典》第五百八十四条之规定，法定的违约赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。在当事人没有另行约定或者法律没有特别规定的情况下，应按照完全赔偿原则。但本案中被申请人重庆B公司与申请人上海A公司在合同订立之初就预见了因违约可能造成的损失，约定了明确的违约金额。故应当遵循双方当事人的意思自治，坚持契约精神。

即使按照法定的完全赔偿原则，违约损失应当相当于因违约所造成的损失，包括对实际损失和可得利益的赔偿。

实际损失=信赖利益的损失（费用的支出、丧失其他交易机会的损失以及因对方违约导致自己对第三人承担违约赔偿的损失等。）+固有利益的损失

可得利益，即所失利益，受害人在合同履行后本可以获得的，但因违约而无法获得的利益，是未来的、期待的利益损失，是合同履行后债权人能获得的纯利润。

结合本案的情况，因被申请方未按合同之约定如实提供涉诉项目46F供申请人上海A公司设立企业服务平台，给申请人上海A公司造成了严重的经济损失。具体如下：

申请人与被申请人在《合作协议》中约定的企业服务平台办公场地的提供是订立《合作协议》的基础，也是促使托管包租事宜、装修补贴事宜达成合意的关键。申请人设立46F企业服务平台的初衷，是通过打造一个公共的服务平台，为承租的企业提供相应的增值服务，如公共会议室、公共茶水间、公共活动室等，使得承租企业不用支付额外成本即可享受上述增值服务，以此来增加客户黏性，提升被申请人整个项目在租赁市场的竞争力；竞争力的提升也将带来租金单价的增长，市场需求变大，申请人可据此承接更多托管包租房屋，进而获取更多的利润。因此，企服平台的搭建对于实现合同目的具有重要意义。

同时46F企业服务平台的设立还包含了众多隐形价值的获取，例如衍生相关配套服务，便于申请人获取更多客户资源，筛选企业服务平台的下游资源，便于申请人进行自我的推广、宣传，提升自我的市场影响力等。 故申请人在订立《合作协议》之初，提供了《重庆合作建议（第三稿）》《英利PPT模板》《宣传册》等相应资料，明确了企业服务平台办公场地的提供对其实施该项目的重要性，通过申请人的其他案例显示企业服务平台的搭建将直接带来托管包租房屋租金涨幅20%左右，故申请人也愿意花费较大成本（包括支付租金、承担装修费用、运营成本等）进行搭建。参考数据如下：

类别	低区 （8F-19F）	中区 （20F-33F）	高区 （34F-50F）
所收取的租金	65元/月/平方米	65元/月/平方米	70元/月/平方米
租金补贴	17元/月/平方米	18.6元/月/平方米	21元/月/平方米
所支付的保底租金	57元/月/平方米	62元/月/平方米	70元/月/平方米
其他运营成本（空置房源物业费、办公人员成本费、中介佣金、日常维修费用、税金共计125万元）	14.43元/月/平方米	14.43元/月/平方米	14.43元/月/平方米
利润	10.57元/月/平方米	7.17元/月/平方米	6.57元/月/平方米
企服平台搭建后可收取的租金（涨幅20%）	78元/月/平方米	78元/月/平方米	84元/月/平方米
企服平台搭建后可获得的利润	23.57元/月/平方米	20.17元/月/平方米	20.57元/月/平方米
搭建企业服务平台的前后利润差	13元/月/平	13元/月/平	14元/月/平

低区租金利润差：

5310.84（面积）*13（利润差）*12*3=2,485,473.12元

中区租金利润差：

2200.58（面积）*13（利润差）*12*3=1,029,871.44元

高区租金利润差：2139.31（面积）*14*12*3=1,078,212.24元

若搭建46F企服平台，申请方在《合作协议》约定的三年内，增加利润额共计人民币4,593,556.8元。

申请人上海A公司为搭建企业服务平台，与重庆C公司签订了大坪英利国际广场一号楼46F室内装饰工程《建筑装饰工程施工合同》合同价款共计人民币355,240元。

同时，《合作协议》第3页第三条第2款第1）项中，约定了装修整改的最高限额为人民币4,825,365元。用被申请人重庆B公司已支付了装修整改费人民币2,859,121元加上尚欠的装修补贴款人民币人民币750,834元，共计人民币3,609,955元。这与双方合同订立之初约定的装修整改限额差距人民币1215,410元。

企服平台的搭建既影响了托管包租事宜也影响了装修补贴事宜；若企服平台搭建了，则便于申请人上海A公司更加顺利推进托管包租事宜，也便于在托管包租事宜上获取更多的利润；托管包租的顺利推进，便于吸纳更多的购房者，从而便于被申请人重庆B公司销售更多的房屋，同时也便于被申请人重庆B公司交付更多房屋给申请人上海A公司进行装修，由此申请人上海A公司将会获得更多的装修补贴,对于申请人上海A公司来讲，这无疑降低涉诉合作项目的成本。

综上，还未计算搭建企服平台后，申请人上海A公司将获得的隐形价值，单凭利润及投入（共计人民币4,948,796.8元），就足以证明申请人上海A公司遭受了严重的损失。也进一步说明了被申请人与申请人在订立合同之初，就预见了一方违约，守约方的保底损失，200万元违约金的约定并不是空穴来风，而是双方从实际出发，预估违约可能造成的最低损失，这一点从《合作协议》第8页第五条第1款关于违约责任约定的内容可以明显看出。故此，对于被申请人重庆B公司未按《合作协议》约定，向申请人上海A公司提供涉诉项目46F建筑面积不少于1000平方米且符合办公条件之场地，供申请人上海A公司设立楼宇企业服务平台，已构成严重违约，应当按照《合作协议》之约定向申请人上海A公司支付违约金200万元。