10.3 案件辩论重点

一、 托管包租：

申请人与被申请人就1712、18-8、18-9、36-3号房屋按照《合作协议》达成了“托管包租合作事实合同关系”，故申请人有权按照《合作协议》关于托管包租的相关约定收取1712的托管包租服务费，同时基于未出售的18-8、18-9、36-3号房屋享有相关的对赌利益。

首先主观上，被申请人在多次收到申请人发送的主张权利的函件后，并未就托管包租合作事宜提出过任何异议，相反在《合作协议》及《补充协议》解除后，被申请人均继续按照《合作协议》之约定向申请人支付所有托管包租服务费，也从未向申请人主张过收回1712、18-8、18-9、36-3号房屋。申请人就是基于被申请人愿意继续履行托管包租合作事宜的合理信赖，才于2020年12月15日按照《合作协议》托管包租合作事宜的约定与被申请人达成“托管包租事实合同关系”。而双方在达成托管包租事实合同关系后，申请人按照《合作协议》的约定对1712号房屋履行托管包租义务，享有对赌利益，即享有18-8、9，36-3的租金；而被申请人则按照《合作协议》的约定向申请人支付1712的托管包租服务费，对18-8、18-9，36-3号房屋采取不收回，且同意申请人收取18-8、9，36-3房屋的租金。在申请人与被申请人对新达成的托管包租事实合同关系均无异议的情况下，故申请人无理由对无争议且正当享有的利益向被申请人发函主张。

其次客观上，18-8、18-9、36-3号房屋目前也是由于被申请人的原因未售出，假设18-8、18-9、36-3号房屋售出了，申请人也会如1712号房屋一样接受被申请人的委托，代申请人向买房小业主履行售后返租的义务。若按被申请人现在的观点，只承认与申请人就1712房屋达成了事实合同关系，且否认申请人对于18-8、18-9、36-3号房屋对赌利益的享有，则完全偏向于对被申请人有利的认定，明显与事实不符且显失公平。因为从始至终申请人与被申请人追求的是对更多房屋面积进行托管包租，这样既有利于被申请人出售房屋，也有利于申请人追求利益；再结合双方均认可的1712号房屋是完全按照《合作协议》的约定达成的托管包租事实合同关系，足以说明双方均认可《合作协议》中关于托管包合作事宜的约定，且也是按照相关约定在履行各自的义务。因相关房屋的出售又完全掌握在被申请人手里，若认为出售一套房屋才认可一套房屋达成了托管包租事实合同关系，这样既不符合交易习惯，又完全系对被申请人有利的解读，丧失公平性。同时对赌利益又依附于托管包租合作关系而存在，被申请人否认与申请人就18-8、18-9、36-3三套房屋达成托管包租事实合同关系，就是抛开权利谈义务，因为就被申请人支付给申请人的托管包租服务费无法覆盖申请人就托管包租合作事宜所支出的成本。申请人愿意接受被申请人的委托，代其向小业主履行托管包租的义务，目的也是追求利益，而18-8、18-9、36-3三套房屋的对赌利益也是申请人追求商业利益的一部分。

再次，针对被申请人在举证中提出“依据合作协议的约定，重庆B公司有权根据实际情况增加或减少待售未出租单位的托管包租面积”，系对《合作协议》相关条款内容的错误解读。因为根据《合作协议》第2页第三条第一款第（一）项第2）点之约定，在购房业主不愿意签订托管包租合同的情况下，被申请人应当出具书面确认及豁免。故18-8、18-9、36-3号房屋现存状态系未出售，则根本不是被申请人有权减少的托管包租范围，而是申请人基于托管包租事实合同关系享有的合法利益。基于被申请人在接收到申请人多次发送的函件均是默认的态度，对申请人依据《合作协议》收取18-8、18-9、36-3号房屋的租金均系默许态度，足以说明申请人与被申请人均认可1712、18-8、18-9、36-3号房屋是隶属于同一个托管包租事实合同关系项下，系无法分割的整体。申请人与被申请人不可能违背交易习惯，仅就1712号房屋达成托管包租事实合同关系，这明显不利于交易流通，且18-8、18-9、36-3号房屋一旦出售，申请人和被申请人依旧是按照已达成的托管包租事实合同关系进行履约。在相关房屋的出售完全掌握在被申请人手里的情况下，若仅认为双方就1712达成了托管包租事实合同关系，系完全有利于被申请人的解读，也误解了托管包租事实合同所要实现的合同目的，也违背了双方当时达成的合意初衷。

综上，鉴于《合作协议》约定的“托管包租合作事宜”，既包括了托管包租（申请人接受被申请人的委托，代申请人向购房小业主履行售后返租的义务）也包括了申请人与被申请人关于商业对赌的约定（租赁快于出售，未售房租金由申请人享有）。简言之，申请人与被申请人达成的“托管包租合作事实合同关系”既包括了1712、18-8、18-9、36-3号房屋；也包括依附于托管包租合作事宜存在的商业对赌约定。尊重主客观的一致性，申请人与被申请人就1712、18-8、18-9、36-3号房屋按照《合作协议》达成了“托管包租合作事实合同关系”，故申请人有权按照《合作协议》关于托管包租的相关约定收取1712的托管包租服务费，同时基于未出售的18-8、18-9、36-3号房屋享有相关的对赌利益。

二、 装修补贴：

首先，申请人与被申请人签订的《补充协议》已明确了暂定的装修补贴款的金额，且明确申请人已完成了获得装修补贴的所有应尽义务，同时还明确了被申请人不得因装修补贴款总额未确定而拒绝支付《补充协议》第1条第A、B款所述的两笔装修补贴款。

其次，在申请人第一次向被申请人发函的时候也是按照《补充协议》之约定主张了装修补贴款，且也给予了被申请人合理的履行期限；但被谁申请人在收到函件后既未提出任何异议也未积极履行，故此已构成严重违约。且在后续申请人也向被申请人再次发送《律师函》主张权利，并明确了装修补贴的最后金额，也提交了相关核对资料，但被申请人在收到函件后一直拒绝履行。故此，根据《民法典》第563条第（三）款之约定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，申请人可以解除合同。事实上，申请人也依据前述法律规定解除了《合作协议》及《补充协议》。且根据《民法典》第567条之规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。同时，因《合作协议》及《补充协议》均是由于被申请人的违约行为被迫解除的，故根据《民法典》566条之规定，被申请人应当按照《合作协议》之约定向申请人承担相应的违约责任。

三、 企业服务平台：

首先，从《合作协议》的约定来看，提供企服平台办公地并不是被申请人单方的合同义务，该项合同目的也并不是由申请人单方获利，协议约定了在被申请人提供企服平台办公地之后，申请人需要以按年递增的方式向被申请人支付租金，因此，提供企服平台办公地的合同事项实际上就是一个租赁事项，协议对租赁事项中双方各自的权利义务和违约责任进行了明确的约定。且在申请人向被申请人提交的《工作汇报》、《楼宇营运方案》等均是将搭建企服平台作为跟托管包租同等重要的主营业务在进行开展。故此，企服平台的搭建、托管包租、装修补贴在申请人与被申请人开展的商业合作中同等重要缺一不可。

其次，《合作协议》中关于提供企服平台的约定，既明确了交付时间、具体位置、面积、租赁期限、租金、双方的权利义务；又明确了买卖不破租赁的原则。《合作协议》中关于提供企服平台的约定已构成了“要约”，而针对前述“要约”申请人也作出了承诺，接收了被申请人提供的“重庆英利国际广场中心1号46层内建筑面积不少于1000平方米且符合办公条件之场地”并对该场地投入了装修。故此，被申请人讲述的“预约”根本不成立。同时，在申请人针对46楼装修的过程中，被申请人就将该场地出售给了第三方，第三方进场后就一直占有使用。申请人多次催告被申请人按《合作协议》之约定向其提供企业服务平台的办公地，被申请人均未向申请人提供前述场地。

客观上，履约之初被申请人已经按照《合作协议》之约定将企服平台实际交付给了申请人，只是履约过程中，被申请人违背契约精神，将46层给其他第三方自用，导致无法将46层提供给申请人搭建企服平台；而对于未与申请人就46楼签订《房屋租赁合同》完全是因为被申请人的过错导致的。在申请人反复向被申请人发函的过程中，被申请人以自己的行为表明不履行该项合同义务且客观上也已无法履行，被申请人的违约行为导致该项合同目的不能实现，从而迫使申请人依法解除《合作协议》。

最后，被申请人应当按照《合作协议》第五条第1款之约定向申请人支付违约金人民币贰佰万元整。贰佰万元的违约金既是申请人与被申请人对如实履约所做出的承诺，也是被申请人与申请人在订立合同时，提前预见的可能会造成的损失、预期将获得的利益等的集合。在企业服务平台的办公场地的提供上，申请人与被申请人在订立《合作协议》时均知晓，获利既包含了有形资产也包含了无形资产，同时结合整个合同内容及订立合同时的初衷及目的，要求被申请人就未如实提供企业服务平台办公场地向申请人支付贰佰万元的违约金公平、合理。

综上，《合作协议》约定的三项事宜同等重要；三项事宜既紧密联系，又可区别开来独立存在。《合作协议》作为混合合同存在，在形式上看属于一个合同，但实质上包含了三种独立存在的法律关系。在《合作协议》及相关《补充协议》被迫因被申请人的违约行为解除后，被申请人与申请人均在按照《合作协议》中关于托管包租合作事宜约定的内容继续履行各自的义务。故双方已通过自己的实际行为达成合意，构成了一个关于托管包租合作事宜的事实合同法律关系。现被申请方要求解除托管包租合作关系，理应按照《合作协议》之约定向申请方承担相应的违约责任。同时，就企业服务平台办公场地相关法律关系及装修补贴合同关系的解除并不影响托管包租事实合同关系的继续履行。所以在托管包租、企业服务平台办公场地的提供、装修补贴三项同等重要的事宜上，应当分别适用《合作协议》的相关约定以及分别适用《民法典》的相关规定。被申请人严重拖欠装修补贴款以及未按《合作协议》之约定如实提供企业服务平台的办公场地已构成严重违约，经申请人再三催告后，被申请人仍未履行，严重损害了申请人的合法权益，故按照《合作协议》之约定应当承担相应的违约责任。不论是申请人的损失还是被申请人因本案所花费的成本均是由被申请人的违约行为造成的，被申请人应当承担所有的损失。